¿Por qué hoy las fiduciarias pueden responder por el fracaso de un proyecto inmobiliario?
Durante años, una de las defensas más frecuentes de las sociedades fiduciarias fue sencilla:
“Somos meros administradores. La construcción es por cuenta y riesgo del promotor y nuestras obligaciones son únicamente de medio”.
Pero esa tesis viene perdiendo fuerza.
La evolución de las decisiones de la Superintendencia Financiera, los Tribunales Superiores y la Corte Suprema de Justicia ha reforzado una idea fundamental:
La fiduciaria no responde simplemente porque el proyecto fracase.
Puede responder cuando incumple sus propios deberes profesionales, defrauda la confianza depositada en ella o desconoce las obligaciones que le corresponden como entidad especializada y vigilada.
Y esto tiene una explicación.
Cuando una persona entrega sus ahorros a un esquema fiduciario, no solo confía en el constructor.
También confía en la presencia de una entidad financiera vigilada por el Estado, de la que espera profesionalismo, control, información y diligencia.
Por eso, su conducta no se analiza bajo el estándar de una persona común, sino bajo el de un profesional especializado: el denominado “buen hombre de negocios”.
Entonces, ¿qué ya no resulta suficiente?
1. HACER UN CHEQUEO MERAMENTE FORMAL
Recibir documentos, archivarlos y aceptar sin mayor verificación las certificaciones entregadas por el constructor puede resultar insuficiente.
La fiduciaria debe verificar materialmente las condiciones que permiten avanzar con el negocio.
2. INCLUIR CLÁUSULAS DE EXONERACIÓN
Frases como:
“La fiduciaria no responde por la viabilidad del proyecto” o “La fiduciaria no verifica el punto de equilibrio” no necesariamente eliminan sus deberes legales.
Las obligaciones profesionales e indelegables no desaparecen porque el contrato pretenda trasladarlas al consumidor.
3. ATRIBUIR TODA LA RESPONSABILIDAD AL CONSTRUCTOR
La insolvencia, mora o incumplimiento del promotor no excluye automáticamente la responsabilidad fiduciaria.
Debe analizarse si la fiduciaria cumplió sus propios deberes de administración, información, vigilancia, protección y conservación de los bienes fideicomitidos.
4. REFUGIARSE EN QUE TODO ES UNA “OBLIGACIÓN DE MEDIOS
La discusión ya no puede reducirse a esa etiqueta.
Existen actuaciones específicas que deben ejecutarse efectivamente antes de liberar recursos, realizar desembolsos o permitir que el negocio avance.
¿Y qué debería acreditar una fiduciaria para demostrar una verdadera debida diligencia?
- Evaluación seria del constructor y de la estructura financiera del proyecto.
- Verificación material de las condiciones para alcanzar el punto de equilibrio.
- Comprobación de recursos, flujos y fuentes reales de financiación.
- Separación y protección efectiva de los recursos del patrimonio autónomo.
- Seguimiento activo al desarrollo del negocio.
- Información clara, suficiente y oportuna a los compradores.
- Reacción temprana frente a señales de desfinanciación, insolvencia o riesgo.
La conclusión es importante:
La fiducia inmobiliaria no puede convertirse en una estructura utilizada únicamente para recibir recursos mientras todos los riesgos terminan trasladándose al comprador.
La presencia de una fiduciaria genera confianza.
Y jurídicamente, esa confianza también genera deberes.
En DINAMISMO JURÍDICO seguimos estudiando la evolución de la responsabilidad fiduciaria y las decisiones judiciales que están redefiniendo la protección del consumidor inmobiliario y financiero.
CRISTOPHER PIEDRAHITA/ DIRECTOR DE DINAMISMO JURÍDICO